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监护人出售登记在未成年人名下房屋买卖合同是否无效

合同纠纷 07-18 119

裁判要旨
监护人出售登记在未成年人名下房屋的,房价合理未损害未成年人利益;监护人将所得房款不当处分的,未成年人有权要求监护人赔偿,房屋买卖合同有效。
案情简介
2016年8月,卖房人沈彩红(母)、钱永华、王羿(未成年人)与买房人倪峰签订《房地产买卖合同》,约定出售上海市青浦区城东新村房屋。房屋登记在卖房人三人名下,沈彩红代王羿在合同中签字确认。
后王羿提起诉讼,以沈彩红(母)代签字卖房,损害权益为由,请求法院确认《房地产买卖合同》无效。
青浦法院一审、上海二中院二审及上海高院再审均认为,《房地产买卖合同》有效;房产交易价格合理,沈彩红代王羿签字卖房并不属于损害未成年人利益的处分行为;且如若沈彩红、钱永华将所得房款不当处分损害王羿的合法权益,则依法应对其赔偿;并判决驳回王羿的诉讼请求。
实务指南
房产买卖,涉及大宗财产的转移,未成年人作为无/限制民事行为能力人,对外交易应依法由其法定代理人/监护人代理完成。监护人出售登记在未成年人名下房屋,实务中有两种情况:一是房屋登记人中有未成年人;二是房屋登记人仅为未成年人。“孩子无言,家长有声”,在房产交易的代理权限上,监护人对未成年人所属的房产份额或所有权均属于有权代理,购房人有理由相信其有代理权的,房屋买卖合同有效。因此,在监护人出售登记在未成年人名下房屋买卖合同效力的认定上,《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕8号】第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”等规定,均无适用的余地。
监护人出售登记在未成年人名下房屋的,受制于《民法通则》、《民法总则》乃至《民法典》中“监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。”之禁止性规定。笔者认为,该禁止性规定的目的,系用于规制监护人与被监护人的内部关系而非对外关系,并非判断监护人出售登记在未成年人名下房屋买卖合同效力的法律依据。房产对外交易上,监护人对房屋登记的未成年人为有权代理。监护人代理行为应“维护被监护人利益”,当监护人滥用法定代理权并损害未成年人合法权益的,应对内承担赔偿责任。实践中判断监护人出售房屋是否“为被监护人利益”较为困难,容易流于主观且因人而异;但一味限制监护人处理未成年人的财产,又必然导致对未成年人利益的保护走向反面。参见《施某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【北京市第二中级人民法院(2017)京02民终9165号】的裁判观点。司法实务中,笔者经总结各地法院的裁判规则,当监护人出售登记在未成年人名下房屋的交易价格合理(等价有偿或未低于市场价格),法院一般认定属于“为被监护人利益”(硬标准);且即使监护人代售行为损害了未成年人的利益,则未成年人可向处分其财产的监护人主张赔偿,但并不影响房屋买卖合同的效力。
司法实务中,一般是卖房人在售房后反悔不想卖了,由未成年人作原告,诉讼主张监护人出售登记在未成年人名下房屋买卖合同无效。笔者认为,当事人主张合同无效的请求权基础一般仅限于房产交易双方恶意串通损害未成年人的合法权益。针对恶意串通的抗辩,购房人只需抓住两点就足以证明其主观善意无串通,合同有效可履行:一是审查了监护人的法定代理人身份,二是房屋交易价格合理。
裁判理由
本院认为,王羿作为未成年人,在法律上尚不具有完全的民事行为能力,其母沈彩红作为其法定监护人和法定代理人,代理其实施民事法律行为符合法律规定,但是涉及到处分王羿名下的财产权利时,这种处分权并非没有约束,其前提是为了未成年人的合法利益。系争房屋登记于沈彩红、钱永华及王羿名下,沈彩红、钱永华及沈彩红代王羿与买受人倪峰签订房屋买卖合同,转让价款尚属合理,出售房屋可获得相应对价,该交易行为本身并不属于损害未成年人利益的处分行为,动产、不动产系财产的不同形式,出售房屋所得的价款亦可用于改善住房。如若沈彩红、钱永华将出售系争房屋所得价款不当处分损害王羿的合法权益,则依法应对其赔偿。王羿要求确认涉案《购房协议书》、《上海市房地产买卖合同》无效,不符合法律规定合同无效的情形。一、二审法院不予支持,并无不当。

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