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房产纠纷 03-08 495
关于被上诉人在本案中是否应当减免上诉人物业服务费的问题。物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，物业服务内容涉及小区和业主生活的多个方面。评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭几张照片或某段视频，而应综合考虑小区的整体物业服务情况、持续状态和小区全体业主的利益等予以确认。本案中，上诉人主张被上诉人未能按照合同的约定提供相应的物业服务、未履行相应的合同义务，但上诉人未能提供充分的证据证明被上诉人的行为构成根本违约，已达到足以减免物业服务费的程度。一审判决对上诉人要求减少物业服务费的抗辩意见不予支持并无不妥，本院予以确认。需要指出的是，物业服务小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。上诉人提出被上诉人在提供物业服务的某些环节、某些区域做得不够好,存在瑕疵，其可以向被上诉人提出建议，也可以向业主委员会反映由业主委员会责令被上诉人进行整改，而不应成为上诉人长期拒交物业服务费的理由。此外，如果业主因物业服务企业在某一时段、某一方面的物业服务有瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则可能造成物业服务企业运营经费不足，进而可能导致物业服务质量下降，影响到其他按时交纳物业服务费的业主享受到与其所交纳物业服务费相匹配的物业服务。
