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一房多卖”案中介机构应否承担违约赔偿责任

房产纠纷 03-17 203

【案情】

  2019年8月,李某通过A中介机构发布的房产广告了解到张某有一套房产出售,遂与张某、A中介机构签订《房地产买卖中介合同》,合同约定张某将其位于本区的一套拆迁安置房出售给李某,房屋总价110万元。后李某陆续向张某支付购房款100万元。临近交房时,李某得知张某将此房出售给他人且因涉嫌诈骗罪被公安局逮捕,致使合同无法继续履行。李某认为A中介机构在房源的审查、资金安全交付保障方面均违反了审慎、忠实义务,存在重大过失且没有尽职履行居间义务,对合同最终无法履行存在重大过失,故起诉至法院要求中介机构承担50万元的赔偿责任。

  【分歧】

  A中介机构在中介活动中是否存在过错,A中介机构是否应对李某的损失承担赔偿责任。

  第一种观点认为,A中介机构应当承担一部分赔偿责任。李某与张某的房产交易系A中介机构居间促成,A中介机构对房源信息审查不严格,造成李某100万元的巨大损失,A中介机构应酌情予以赔偿。

  第二种观点认为,A中介机构不具有过错,无需承担赔偿责任。本案交易房产系拆迁安置房,中介机构无法核实交易房产的买卖信息,A中介机构未能掌握交易房产的“一房多卖”,不属于存在故意隐瞒重要事项或提供虚假情况。

  【评析】

  笔者赞同第二种观点,理由如下:

  《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定,中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第九百六十二条规定,中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

  本案中,李某通过A中介机构发布的房源信息,与张某签订中介合同,并向A中介机构支付了中介服务费,李某与A中介机构之间形成了中介合同法律关系。A中介机构作为中介人,在促成交易时应当审查交易标的权属等情况并如实向委托人披露。而本案中,李某在签订中介合同时,已知涉案房屋系拆迁安置房屋,尚未办理不动产权属登记,张某只有拆迁协议等相关材料,本案房主、房源信息均真实,即张某名下确有一处安置房产。张某提供的拆迁协议等材料形式齐全,A中介机构对张某伪造拆迁协议等材料并不知情,其也无法拿出真假材料进行对比和甄别,且A中介机构亦无权要求拆迁办为其核实张某提供的拆迁资料真伪,A中介机构对张某已将该房屋多次出售事实也并不知晓,故应认定A中介机构对促成交易无故意隐瞒或提供虚假陈述的情形。张某作为买受人,系完全民事行为能力人,其自身负有一定的注意义务,对于买卖价格低于同地段商品房的拆迁安置房及交付资金等行为,应审慎为之,不因给付了中介服务费就将相关注意义务当然地转嫁中介机构。李某的损失与张某的“一房多卖”行为之间存在直接因果关系,应由张某对李某的损失进行赔偿。故法院判决驳回了李某要求A中介机构承担50万元赔偿责任的诉讼请求。

  作者单位:江苏省南京市六合区人民法院

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